Comment sont calculés les indicateurs de la Vue d’ensemble
Les formules de la Vue d’ensemble avec exemples chiffrés : revenus, résultat, marge, cash-flow, rendement net, taux d’occupation, taux de recouvrement, potentiel brut, vacance, plus-value et réserve de cautions.
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Pour les dossiers Locations & Investissements. Cet article explique comment chaque chiffre est obtenu, avec un dossier d’exemple.
À quoi ça sert
Comprendre un chiffre, c’est pouvoir vérifier qu’il est juste et savoir quoi corriger quand il vous surprend.
Le dossier d’exemple
Quatre biens, devise FCFA, nous sommes en octobre :
- A : appartement, 120 000 par mois, occupé ;
- B : studio meublé, 15 000 par jour, occupé ;
- C : boutique, 80 000 par mois, disponible ;
- D : garage, 30 000 par mois, inactif.
Valeur estimée du dossier : 40 000 000. De janvier à octobre : revenus 5 200 000, charges payées 700 000. Arriérés des contrats en cours : 400 000.
Les formules
| Indicateur | Formule | Dans l’exemple |
|---|---|---|
| Revenus réels perçus | Total des encaissements qui sont des revenus sur la période (loyers, autres frais payés, retenues sur caution). Les cautions sont exclues. | 5 200 000 |
| Charges | Total des dépenses payées et des commissions payées sur la période. | 700 000 |
| Résultat Net d’Exploitation | Revenus − charges. | 4 500 000 |
| Marge | Résultat ÷ revenus × 100. | 4 500 000 ÷ 5 200 000 = 86,5 % |
| Cash-flow Net | Toutes les entrées d’argent − toutes les sorties d’argent de la période, cautions comprises. | dépend de vos cautions |
| Plus-value latente | Valeur estimée − valeur d’acquisition (si la valeur estimée est vide, la valeur d’acquisition sert de base). | — |
| Rendement net annuel | (Résultat ramené à 12 mois − frais annuels fixes) ÷ valeur estimée × 100. | Sans frais fixes : (4 500 000 × 12 ÷ 10) ÷ 40 000 000 = 13,5 % |
| Taux d’occupation | Biens occupés ÷ biens actifs × 100, les biens inactifs étant écartés. | 2 ÷ 3 = 66,7 % |
| Taux de recouvrement | Revenus perçus de l’année (hors retenues sur caution) ÷ (revenus perçus + arriérés) × 100, au maximum 100 %. | 5 200 000 ÷ 5 600 000 = 92,9 % |
| Potentiel brut (100%) | Somme des loyers cibles des biens non inactifs, ramenés au mois. | 120 000 + 450 000 + 80 000 = 650 000 |
| Perte / Vacance mensuelle | Même calcul pour les biens Disponibles et En travaux. | boutique C : 80 000 |
| Réserve Cautions | Total des garanties versées sur les contrats en cours. | — |
Le rendement selon l’horizon
- Mois courant : résultat du mois × 12 ÷ valeur estimée.
- Année courante : résultat des mois écoulés ramené à 12 mois (en octobre : × 12 ÷ 10), puis ÷ valeur estimée. Pour une année passée : le résultat de l’année complète.
- Global cumulé : résultat cumulé ramené à 12 mois depuis la première opération (au moins un mois).
Ramener un loyer au mois
Pour le potentiel et la vacance, chaque loyer cible est converti en équivalent mensuel : par jour × 30, par semaine × 4,33, par trimestre ÷ 3, par semestre ÷ 6, par an ÷ 12. Un forfait unique n’a pas d’équivalent mensuel et compte pour 0. Dans l’exemple, le studio B vaut 15 000 × 30 = 450 000.
À savoir
- Le potentiel brut suppose que tous les biens sont loués tout le temps : c’est un plafond théorique, pas une prévision.
- Dans la carte du taux d’occupation, la mention « 2 / 3 » (biens occupés sur biens actifs) repose sur la même base que le pourcentage : le bien inactif est écarté des deux.
- Les frais annuels fixes (taxe, assurance, abonnement…) se saisissent dans Paramètres du dossier (champ Frais annuels fixes). Ils sont retirés du résultat ramené à 12 mois avant de diviser par la valeur estimée. Avec 400 000 de frais annuels dans l’exemple : (4 500 000 × 12 ÷ 10 − 400 000) ÷ 40 000 000 = 12,5 %.
- Le taux d’occupation de la Vue d’ensemble est une photo du jour (statut des biens). Le rapport Occupation des biens mesure, lui, les jours loués sur une période choisie.
- Le taux de recouvrement vaut 100 % seulement quand il n’y a ni revenu perçu ni arriéré. S’il existe des arriérés et que rien n’a été perçu dans l’année, il affiche 0 %.
- Le taux de recouvrement de l’écran Loyers et paiements est une autre mesure : il compare, pour un mois, le perçu à l’attendu de l’échéancier.
Exemple de lecture
Le rendement de 13,5 % signifie qu’en gardant le rythme de janvier à octobre jusqu’à la fin de l’année, le dossier rapporterait 13,5 % de sa valeur estimée, charges payées déduites.
Voir aussi
- « Lire la Vue d’ensemble de vos locations »
- « Arriérés ou loyers en retard : deux mesures de l’impayé »
- « Loyer, frais, caution, dépense, dette, commission : ne pas les confondre »
- « Paramètres du dossier : nom, nature, valeur et caractéristiques »
- « Pourquoi deux écrans affichent-ils des chiffres différents ? »
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